“재건축 첫 걸림돌 안전진단 문턱 낮춘다”..구조 안전성 50%→30%

국토부, 재건축 안전진단 합리화 방안 발표..주거환경·설비노후도 각각 30%

문홍철 기자 | 기사입력 2022/12/08 [15:06]

 

브레이크뉴스 문홍철 기자= 재건축의 첫 관문에 해당하는 안전진단의 문턱이 내년부터 확 낮아진다.

 

국토교통부는 지난 8월 16일 ‘국민 주거안정 실현방안’의 후속조치로, 8일 ‘재건축 안전진단 합리화 방안’을 발표했다.

 

먼저, 구조안전성 평가 가중치는 현행 50%에서 30%로 낮춘다. 구조 안전성 점수를 전체의 50%의 비중으로 반영하다 보니 재건축 판정 여부가 구조 안전성 점수에 크게 좌우되고 있는 문제가 발생하고 있기 때문이다.

 

또한, 주거환경 점수 비중은 15%에서 30%, 설비노후도 점수 비중도 25%에서 30% 높일 계획이다.

 

주거환경 항목은 주차대수, 생활환경, 일조환경, 층간소음, 에너지효율성 등을 평가하고 있다. 설비노후도는 난방, 급수, 배수 등 기계설비, 전기소방설비 등을 평가하고 있다. 

 

국토부는 주거환경과 설비노후도 평가 비중이 확대돼 주거수준 향상과 주민불편 해소와 관련된 요구가 평가에 크게 반영될 될 수 있을 것으로 보인다고 전했다.

 

조건부재건축 범위도 축소된다. 현재 4개 평가항목별로 점수 비중을 적용해 합산한 총 점수에 따라 ‘재건축(30점 이하)’, ‘조건부재건축(30점~55점 이하)’, ‘유지보수(55점초과)’로 구분해 판정하고 있다.

 

이 중 재건축은 바로 재건축 추진이 가능하며, 조건부재건축은 재건축 시기 조정이 가능한 구간으로 운영하고 있다.

 

그러나 조건부재건축 점수 범위인 30~55점은 2003년 제도 도입 이후 동일하게 유지돼 오고 있고, 구간 범위도 넓다 보니 사실상 재건축 판정을 받기가 어려운 실정이다. 실제, 2018년 3월 이후 현행 기준을 적용해 안전진단을 완료한 46곳 중 재건축 판정을 받은 곳은 없는 것으로 나타났다.

 

이에 국토부는 조건부재건축의 점수 범위를 45~55점으로 조정, 45점 이하의 경우에는 재건축 판정을 받아 바로 재건축 추진이 가능하도록 판정 기준을 합리화할 계획이다.

 

아울러 앞으로는 조건부재건축이라도 원칙적으로 공공기관의 적정성 검토를거치지 않고, 지자체가 요청 시에만 예외적으로 공공기관의 적정성 검토가 시행되도록 개선한다.

 

현재 민간 안전진단기관이 안전진단을 수행(1차 안전진단)한 점수가 조건부재건축에 해당하면, 의무적으로 1차 안전진단 내용 전부에 대해 국토안전관리원 등 공공기관의 적정성 검토(2차 안전진단)를 받아야 한다.

 

하지만, 민간진단기관이 수행한 진단에 대해서 일률적으로 적정성 검토를 거치는 것은 절차적으로 과도하게 중복되고, 많은 기간과 추가 비용이 소요돼 안전진단 판정이 장기화되는 문제가 발생하고 있다.

 

이에 따라 입안권자인 시장·군수·구청장이 1차안전진단 결과 중 기본적으로 확인이 필요한 사항에 대해 검토(필요시 전문가 자문회의 가능)를 하고, 검토 과정에서 명확하게 확인된 오류, 근거자료 미흡에 대한 보완이 지연되거나 소명이 부족해 평가 결과에 중대한 영향을 미칠 우려가 있다고 판단하는 경우에는 적정성 검토를 요청할 수 있도록 할 예정이다.

 

입안권자가 공공기관에 적정성 검토 요청을 하는 경우에도 1차 안전진단 내용 전부가 아닌 지자체가 미흡하다고 판단한 사항에 한정해 적정성 검토를 하도록 개선할 계획이다. 또한, 국토부 장관이나 시·도지사는 필요한 경우에는 입안권자에 대해 적정성 검토 권고 조치나 시정요구가 가능하도록 할 예정이다.

 

이번 개선방안의 대부분의 내용은 ‘주택 재건축 판정을 위한 안전진단 기준(고시)’ 개정사항으로, 이달 중 행정예고를 거쳐 내년 1월 중 조속하게 시행될 수 있도록 관련 절차를 속도감 있게 진행할 예정이다.

 

한편, 국토부는 이번 방안 중 개정된 평가항목 배점 비중(구조 안전성 30%, 주거환경 30%, 설비노후도 30%, 비용편익 10%)과 조건부 재건축 범위(45~55점)를 적용하게 되면, 안전진단 통과 단지가 크게 확대될 것으로 예상했다.

 

일례로, 2018년 3월 이후 현행 기준에 따라 안전진단이 완료된 단지(46개) 중 54.3%(25개)는 유지보수 판정으로 재건축이 어렵고, 45.7%(21개)가 조건부 재건축 판정을 받아 재건축이 가능했으나, 같은 단지에 개선된 2개 기준을 모두 적용하면, 유지보수 판정이 23.9%(11개)로 크게 줄고, 26.1%(12개)가 재건축 판정을 받고, 50%(23개)가 조건부 재건축 판정을 받을 수 있게 된다.

 

break9874@naver.com

 

*아래는 위 기사를 '구글 번역'으로 번역한 영문 기사의 [전문]입니다. '구글번역'은 이해도 높이기를 위해 노력하고 있습니다. 영문 번역에 오류가 있을 수 있음을 전제로 합니다.<*The following is [the full text] of the English article translated by 'Google Translate'. 'Google Translate' is working hard to improve understanding. It is assumed that there may be errors in the English translation.>

 

“Lowering the threshold for safety diagnosis, the first stumbling block in reconstruction”.. Structural safety 50% → 30%

 

Ministry of Land, Transport and Maritime Affairs, announcement of rationalization plan for reconstruction safety diagnosis... 30% each for residential environment and facility deterioration

 

Break News Reporter Moon Hong-cheol= The threshold for safety diagnosis, which is the first gateway to reconstruction, will be drastically lowered from next year.

 

On August 16, the Ministry of Land, Infrastructure and Transport announced the “Reconstruction Safety Diagnosis Rationalization Plan” on the 8th as a follow-up measure to the “National Housing Stability Realization Plan.”

 

First, the structural safety evaluation weight is lowered from the current 50% to 30%. This is because, as the structural safety score is reflected as 50% of the total, there is a problem that whether or not to decide on reconstruction is largely dependent on the structural safety score.

 

In addition, the proportion of the residential environment score will increase from 15% to 30%, and the proportion of facility aging score will increase from 25% to 30%.

 

Residential environment items evaluate the number of parking spaces, living environment, sunlight environment, inter-floor noise, and energy efficiency. Facility deterioration evaluates mechanical facilities such as heating, water supply, drainage, and electric firefighting facilities.

 

The Ministry of Land, Transport and Maritime Affairs announced that the evaluation of the residential environment and deterioration of facilities will increase, so that the demand related to the improvement of housing standards and the relief of residents' inconvenience will be greatly reflected in the evaluation.

 

The scope of conditional reconstruction is also reduced. Currently, it is divided into 'Reconstruction (30 points or less)', 'Conditional reconstruction (30 to 55 points or less)', and 'Maintenance (more than 55 points)' according to the total score that is added by applying the score ratio for each of the 4 evaluation items. year is being judged.

 

Among them, reconstruction can be carried out immediately, and conditional reconstruction is operated as a section where the reconstruction period can be adjusted.

 

However, the conditional reconstruction score range of 30 to 55 has been maintained the same since the introduction of the system in 2003, and the range of sections is wide, making it difficult to receive a judgment for reconstruction. In fact, it was found that none of the 46 places that completed safety diagnosis using the current standards after March 2018 received a decision for reconstruction.

 

Accordingly, the Ministry of Land, Infrastructure and Transport plans to adjust the score range for conditional reconstruction to 45 to 55 points, and rationalize the criteria so that reconstruction can be promoted immediately after receiving a reconstruction decision in the case of 45 points or less.

 

In addition, in the future, even for conditional reconstruction, it will be improved so that, in principle, the adequacy review by public institutions will not go through, and the adequacy review by public institutions will be conducted exceptionally only when requested by local governments.

 

If the score of the current safety assessment performed by a private safety assessment agency (first safety assessment) corresponds to conditional reconstruction, it is compulsory for public institutions such as the Land Safety Management Service to review the adequacy of all contents of the first safety assessment (secondary safety assessment). should receive

 

However, uniformly reviewing adequacy for diagnoses performed by private diagnostic institutions is procedurally excessively redundant and requires a lot of time and additional costs, resulting in protracted safety diagnosis decisions.

 

Accordingly, the mayor, county head, or district head, who is in charge of planning, reviews the items that basically need to be confirmed among the results of the first safety diagnosis (expert advisory meeting is possible if necessary), and supplements the errors clearly identified in the review process or the lack of supporting data. If it is judged that there is a possibility of a significant impact on the evaluation result due to delay or lack of explanation, it will be possible to request an adequacy review.

 

Even if the planner requests an adequacy review from a public institution, it will be improved so that the adequacy review is limited to the items that the local government judges to be insufficient, rather than all of the contents of the first safety diagnosis. In addition, the Minister of Land, Infrastructure and Transport or the mayor/province governor will be able to recommend appropriateness review or corrective action to the person in charge of planning, if necessary.

 

Most of the contents of this improvement plan are revisions to the ‘Safety Diagnosis Criteria (Announcement) for Housing Reconstruction Judgment’.

 

Meanwhile, when the Ministry of Land, Infrastructure and Transport applies the revised evaluation item allocation ratio (structural safety 30%, residential environment 30%, facility deterioration 30%, cost benefit 10%) and conditional reconstruction range (45 to 55 points), It is expected that the number of complexes that have passed the safety diagnosis will greatly expand.

 

For example, 54.3% (25) of complexes (46) that have completed safety diagnosis according to current standards after March 2018 are difficult to rebuild due to maintenance judgment, and 45.7% (21) are reconstructed after receiving conditional reconstruction judgment. This was possible, but when the two improved standards were applied to the same complex, the maintenance judgment was greatly reduced to 23.9% (11 items), 26.1% (12 items) received a reconstruction judgment, and 50% (23 items) You can receive a conditional reconstruction judgment.

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