 ▲ 엄정숙 부동산 전문변호사 (C) 브레이크뉴스 하인규 기자 |
(브레이크뉴스 경기동북부)하인규 기자=“세입자가 전 건물주 때부터 임대료가 3기분 이상 연체되었습니다. 3기분 이상 임대료가 연체됐다면 임대차 계약 해지 및 명도소송이 가능한 것으로 알고 있습니다. 새 건물주가 된 저도 명도소송이 가능할까요.”
임대료 연체로 기존 세입자와 새 건물주 간 눈치 싸움이 치열하다. 전 건물주 때는 물론이고 건물주가 바뀐 후에도 임대료를 연체하는 세입자들이 등장하면서 새 건물주들의 한숨이 깊어지고 있다.
23일 관련업계에 따르면 건물주가 바뀐 후에도 세입자들이 임대료를 연체하는 현상이 지속되고 있다. 새 건물주들은 임대차 계약 해지는 물론 임대료 회수에도 적극 나서고 있지만, 세입자들의 묵묵부답이 이어지고 있다.
이 같은 경험을 한 새 건물주들은 기간과 정신적 손해가 상당하다고 토로한다. 건물을 매수한 이후에 새로이 계약한 세입자와는 달리, 이전 건물주와 계약한 세입자의 임대료 연체 문제는 간단치 않은 문제다.
전문가들은 세입자가 전 건물주에게 임대료를 연체했다면, 연체금액은 새 건물주가 이어받는 게 아니기 때문에 건물명도소송에서 패소할 수 있다고 경고했다.
엄정숙 부동산 전문 변호사(법도 종합법률사무소)는 “새 건물주는 이전 건물주로부터 임대료 연체 금액에 대한 채권양도 계약(연체임대료를 물려받는 계약)을 해야 한다. 하지 않으면 세입자에게 계약해지나 상가명도소송을 할 수 없다.” 고 조언했다. 이어 “새 건물주는 세입자에게 채권양도 계약 사실을 통지해야 한다.”고 부연했다.
명도소송이란 세입자를 상대로 점포를 비워달라는 취지로 제기하는 소송을 말한다. 지난 9월 대법원이 발표한 ‘2021사법연감’에 따르면 2020년 한 해 동안 전국법원에 접수된 명도소송은 총 36,681건인 것으로 집계됐다. 명도소송 전문법률상담을 제공하는 법도 명도소송센터의 일부 통계에 따르면 총 301건 중 상가 명도소송은 212건인 것으로 조사됐다. 명도소송 기간은 평균 5개월인 것으로 나타났다.
3기분 이상 임대료 연체가 있는 기존 세입자에게 임대차 계약 해지 및 명도소송을 하기 위해선 매매계약 당시부터 임대료 연체에 대한 채권을 양도받는 것이 관건이다. 채권 양도를 받지 않았을 때보다 기간과 비용을 절약할 수 있기 때문이다.
양도양수계약서를 작성 할 때는 인감증명서를 첨부하고 인감도장을 날인하면 된다. 이후 채권양도 통지서를 세입자에게 발송하여 수취여부를 확인하면 된다.
엄 변호사는 “만일 매매계약 당시 채권양도 계약을 하지 않았다면 기존 연체금은 포기하고 새 건물주가 된 시점부터 3기분 이상 임대료 연체를 다시 따져서 명도소송을 해야 한다.”고 귀띔했다.
하인규 기자 popupnews24@naver.com
아래는 위의 글을 구글번역이 번역한 영문의<전문>이다.Below is the English translation of the above text by Google Translate.
Real estate story with Uhm Jung-sook, a real estate attorney
“I left the rent overdue to the previous owner of the building”… Is it possible to sue for name change?
Lawyer Eom “If you sign a transfer agreement for arrears when buying a building, you can sue for name transfer”
- Reporter Ha In-gyu
(Break News Northeast Gyeonggi) = “The rent has been overdue for more than three minutes since the tenant was the previous owner of the building. If the rent is overdue for more than 3 minutes, I understand that it is possible to cancel the lease contract and file a transfer lawsuit. Is it possible for me to file a name lawsuit as the new owner of the building?”
Due to overdue rent, there is a fierce battle between existing tenants and new landlords. The sighs of new landlords are deepening as tenants who are overdue for rent appear, not only during the former owner's time, but also after the change of owner.
According to the related industry on the 23rd, the phenomenon that tenants are overdue for rent continues even after the owner of the building changes. New building owners are actively seeking to cancel the lease agreement as well as collect the rent, but tenants continue to remain silent.
New building owners who have experienced such experiences complain that the time and psychological damage are considerable. Unlike tenants who sign new contracts after purchasing a building, rent arrears for tenants who signed a contract with the previous owner are not a simple matter.
Experts warn that if a tenant is overdue for rent to the former owner, the overdue amount will not be taken over by the new owner, so he could lose the property name lawsuit.
Eom Jeong-sook, an attorney specializing in real estate (legal law firm), said, “The new building owner must sign a bond transfer contract (contract to inherit the overdue rent) from the previous building owner for the overdue amount of rent. If you do not do this, you cannot terminate the contract or file a lawsuit against the tenant.” ' she advised. "The new landlord must notify the tenant of the bond transfer agreement," she added.
A name suit is a lawsuit brought against a tenant to vacate a store. According to the ‘2021 Judicial Yearbook’ released by the Supreme Court in September, a total of 36,681 cases of litigation were submitted to national courts in 2020. According to some statistics from the Law-Do-Myeongdo Litigation Center, which provides professional legal advice on brightness litigation, 212 of the total 301 cases were found in commercial value litigation. The average duration of the lawsuit was found to be 5 months.
In order to file a lease contract cancellation and transfer lawsuit against an existing tenant who is overdue for rent for more than three minutes, the key is to transfer the debt for overdue rent from the time of the sale contract. This is because the period and cost can be saved compared to when the bond transfer was not received.
When drafting a transfer agreement, attach a seal certificate and seal the seal seal. After that, a notice of transfer of the bond is sent to the tenant to confirm whether or not it has been received.
Lawyer Eom pointed out, "If you do not sign a bond transfer contract at the time of the purchase contract, you must give up the existing arrears and re-evaluate the rent arrears for more than three minutes from the time you became the new owner of the building, and file a name suit."
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