박철성 기자 〈리서치센터 국장·칼럼니스트〉
[현미경] LH 둘로 쪼갠다는데…173조 ‘부채’는 어느 회사로 가나
■ 현행 계획상 LH 부채 2026년 197조5000억원→2030년 372조8000억원
■ 중장기재무관리계획 대상 37개 기관 부채 증가액의 약 80%가 LH 한 곳
■ 임대사업 매출총손실 2조7383억원…토지·주택 분양 매출총이익보다 2106억원 많아
■ 분리비용·전산망·인력 재배치부터 공급기간 단축 효과까지 숫자 없어
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▲둘로 갈라진 LH 장부 사이에 173조원대 부채가 묶여 있다. 정부는 개발과 주거복지 기능을 두 기관으로 나누기로 했지만 자산·부채 배분 기준과 분리비용은 공개하지 않았다. 그래픽=AI 생성
비용의 숫자가 없다.
효과의 숫자도 없다.
정부는 이 상태로 249조원짜리 장부를 나누기로 했다.
정부가 한국토지주택공사(LH)를 둘로 쪼갠다.
지난 9월 3일 정부는 공공기관 기능개혁 추진방안을 발표했다.
이에 따르면 LH는 두 기관으로 나뉜다.
택지개발·주택건설은 주택도시개발공사(가칭)가 맡는다.
주거복지·자산비축은 주택도시자산공사(가칭)가 맡는다.
2009년 대한주택공사와 한국토지공사가 통합해 LH가 출범했다.
17년 만에 다시 둘로 나뉜다.
그런데 이번 발표에서는 ‘얼마가 드는지’를 확인하기 어렵다.
정부가 공개한 이번 방안은 분리 방향만 밝혔을 뿐이다.
173조원대 부채를 어떻게 나눌지, 몇 명을 어느 공사에 배치할지는 빠져 있다.
국토교통부는 별도의 ‘LH 개혁방안’을 통해 세부안을 발표할 예정이다.
■ 173조 부채, 쪼갠다고 사라지지 않는다
LH 부채는 2020년 129조7451억원에서 매년 늘어, 지난해 말 173조6567억원을 기록했다.
부채비율은 지난해 230.8%였고, 올해는 250.6%로 오를 전망이다.
자산은 248조9012억원, 자본은 75조2444억원이다.
지난해 LH는 6413억원의 영업손실을 냈다.
2009년 통합 이후 첫 영업적자다.
문제는 앞으로다.
정부 전망대로라면 LH 부채는 올해 197조5000억원에서 2030년 372조8000억원으로 늘어난다.
증가액은 175조3000억원이다.
같은 기간 중장기재무관리계획 대상 37개 기관 전체 부채 증가액은 219조1000억원이다.
LH 한 곳이 이 가운데 약 80%를 차지한다.
이 수치는 분리 이후 두 공사의 부채 전망이 아니다.
현행 LH 단일체제를 전제로 작성된 중장기재무관리계획상 전망치다.
분리 이후에는 자산·부채 배분과 사업계획 변경에 따라 다시 계산해야 한다.
하지만 정부는 이렇게 불어날 것으로 전망된 부채를 분리 이후 두 공사가 각각 어떻게 승계할지는 공개하지 않았다.
■ 개발에서 번 돈보다 임대에서 더 잃었다
지난해 LH 임대사업 매출은 1조8160억원이었다.
매출원가는 4조5543억원이었다.
매출총손실은 2조7383억원이었다.
같은 기간 분양토지에서는 2조1850억원의 매출총이익을 냈다.
분양주택에서는 3427억원의 매출총이익을 냈다.
둘을 합치면 2조5277억원이다.
임대사업 매출총손실이 토지·주택 분양 매출총이익보다 2106억원 더 컸다.
정부는 분리 이후에도 재원연계 구조를 두는 방안을 제시했다.
개발공사(가칭) 이익 일부를 주택도시기금 내 별도 계정에 적립한 뒤, 기금이 자산공사(가칭)에 출연하는 방식이다.
지금은 한 회사 안에서 개발사업 수익이 임대사업 손실을 보완한다.
분리 뒤에는 그 돈을 주택도시기금을 거쳐 자산공사로 보내는 구상이다.
회사는 둘로 나뉜다.
돈줄은 다시 연결되는 구조다.
■ 17년 전에도, 지금도
2009년에는 토지공사와 주택공사를 합쳤다.
중복 기능을 줄이고 효율성을 높인다는 이유였다.
17년 뒤에는 다시 개발과 주거복지 기능을 나누는 방안이 나왔다.
통합 당시에도 인력 조정은 수년에 걸쳐 진행됐다.
이번에는 249조원 자산과 173조원 부채까지 다시 나눠야 한다.
■ 비용도, 효과도 숫자가 없다
정부는 이번 개편의 명분으로 효율성을 내세웠다.
LH가 개발사업과 주거복지 업무를 한 기관에서 함께 수행하면서 주택공급 속도가 떨어지고 임대주택 운영 부담이 가중됐다는 것이다.
분리비용은 공개되지 않았다.
그렇다면 정부가 내세운 공급 속도 개선 효과는 계산됐을까.
분리 이후 택지개발 기간이 몇 개월 단축되는지도 확인하기 어렵다.
착공이 얼마나 빨라지는지도 마찬가지다.
연간 공급량이 몇 가구 늘어나는지도 이번 발표에서 숫자로 확인할 수 없다.
비용의 숫자가 없다.
효과의 숫자도 없다.
그런데 249조원 장부를 나눈다.
■ 국토교통부에 묻는다
173조6567억원 가운데 임대주택 관련 부채는 얼마인가.
이 부채는 어느 공사가 승계하나.
사업별로 직접 귀속하기 어려운 공사채와 차입금은 어떤 기준으로 배분하나.
분리 직후 두 공사의 자산·부채와 부채비율은 각각 얼마로 추산했나.
주택도시기금을 거쳐 자산공사로 출연될 연간 재원 규모는 산정돼 있나.
두 기관의 설립과 전산망 분리에 드는 비용은 얼마로 추산했나.
현재 인력 가운데 개발공사와 자산공사로 각각 몇 명씩 배치할 계획인가.
임대주택 운영손실은 분리 이후 어떤 재원으로 보전하나.
기존 LH가 발행한 채권의 채무는 어느 기관이 승계하나.
정부의 지원·보증 조건은 달라지나.
관련 법률의 제정 또는 개정과 기관 분리 완료 목표 시점은 언제인가.
분리로 택지개발 기간과 착공 시점, 연간 공급물량이 얼마나 개선되는지 정량적으로 산출했나.
정부는 이번 발표에서 이 질문들에 대한 구체적인 답을 내놓지 않았다.
제보 및 반론 pcseong@naver.com
아래는 위 기사를 영문으로 옮긴 전문입니다. 이해를 돕기 위한 참고용 번역으로, 일부 표현에는 원문의 뉘앙스와 차이가 있을 수 있습니다.
The following is a reference translation generated for reader convenience. Some nuances may differ from the original Korean text.
[Under the Microscope] LH to Be Split in Two—but Which Corporation Gets the KRW 173 Trillion Debt?
■ Under the current plan, LH debt is projected to rise from KRW 197.5 trillion in 2026 to KRW 372.8 trillion in 2030
■ LH alone accounts for about 80% of the projected debt increase across 37 public institutions subject to mid- to long-term financial management plans
■ Rental operations posted a gross loss of KRW 2.7383 trillion—KRW 210.6 billion more than the combined gross profit from land and housing sales
■ No figures disclosed for separation costs, IT systems, staff reassignment or the expected reduction in housing supply timelines
By Park Cheol-seong, Veteran Journalist / Director of the Research Center · Columnist
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▲A KRW 173 trillion debt burden remains chained between the two halves of LH’s divided books. The government has decided to separate development and housing welfare functions into two institutions, but has not disclosed how assets and liabilities will be allocated or how much the separation will cost. Graphic generated by AI
There is no number for the cost.
There is no number for the benefit.
Yet the government has decided to divide a KRW 249 trillion balance sheet in this state.
The government is splitting Korea Land and Housing Corporation, or LH, into two.
On September 3, the government announced its public-institution reform plan.
Under the plan, LH will be divided into two institutions.
A tentatively named Housing and Urban Development Corporation will oversee land development and housing construction.
A tentatively named Housing and Urban Asset Corporation will handle housing welfare and asset stockpiling.
LH was established in 2009 through the merger of the Korea Housing Corporation and the Korea Land Corporation.
Seventeen years later, it is being divided again.
But it is difficult to determine from the announcement how much the separation will cost.
The plan disclosed only the direction of the split.
It did not explain how the KRW 173 trillion debt would be divided or how many employees would be assigned to each corporation.
The Ministry of Land, Infrastructure and Transport plans to announce the details in a separate LH reform plan.
■ Splitting LH Will Not Make KRW 173 Trillion in Debt Disappear
LH’s debt has increased every year since reaching KRW 129.7451 trillion in 2020.
It stood at KRW 173.6567 trillion at the end of last year.
Its debt-to-equity ratio was 230.8% last year and is projected to rise to 250.6% this year.
LH had KRW 248.9012 trillion in assets and KRW 75.2444 trillion in equity.
Last year, LH posted an operating loss of KRW 641.3 billion.
It was the corporation’s first operating loss since the 2009 merger.
The bigger problem lies ahead.
According to government projections, LH’s debt will rise from KRW 197.5 trillion this year to KRW 372.8 trillion in 2030.
That is an increase of KRW 175.3 trillion.
Over the same period, the combined debt of the 37 public institutions subject to mid- to long-term financial management plans is projected to increase by KRW 219.1 trillion.
LH alone accounts for about 80% of that increase.
These figures are not debt projections for the two corporations after the split.
They come from a mid- to long-term financial management plan based on LH’s current structure as a single institution.
The figures will have to be recalculated after the split, depending on how assets and liabilities are allocated and how business plans change.
Yet the government has not disclosed how the two corporations will assume the debt that is already projected to surge.
■ Rental Operations Lost More Than Development Earned
LH generated KRW 1.816 trillion in rental revenue last year.
The cost of those operations was KRW 4.5543 trillion.
That left a gross loss of KRW 2.7383 trillion.
During the same period, land sales generated a gross profit of KRW 2.185 trillion.
Housing sales generated a gross profit of KRW 342.7 billion.
Combined, the two businesses produced KRW 2.5277 trillion in gross profit.
The gross loss from rental operations exceeded the combined gross profit from land and housing sales by KRW 210.6 billion.
The government has proposed maintaining a funding link between the two corporations after the split.
Under the proposal, part of the development corporation’s profit would be deposited into a separate account within the National Housing and Urban Fund.
The fund would then contribute that money to the asset corporation.
At present, development profits offset rental-operation losses within a single corporation.
After the split, the plan is to channel that money to the asset corporation through the National Housing and Urban Fund.
The corporation will be divided in two.
Its funding pipeline will be connected again.
■ Seventeen Years Ago and Today
In 2009, the government merged the Korea Land Corporation and the Korea Housing Corporation.
The stated aim was to eliminate overlapping functions and improve efficiency.
Seventeen years later, it has proposed separating development from housing welfare.
Staff restructuring took several years following the original merger.
This time, KRW 249 trillion in assets and KRW 173 trillion in liabilities must also be divided.
■ No Numbers for Either Cost or Benefit
The government cited efficiency as the justification for the restructuring.
It said LH’s simultaneous management of development and housing welfare had slowed housing supply and increased the burden of operating rental housing.
The cost of the separation has not been disclosed.
Then has the government calculated the faster housing supply it says the split will deliver?
It is unclear how many months the restructuring would shave off land-development timelines.
Nor is it clear how much sooner construction would begin.
The announcement also provides no numerical estimate of how many additional homes would be supplied each year.
There is no number for the cost.
There is no number for the benefit.
Yet a KRW 249 trillion balance sheet is being divided.
■ Questions for the Ministry of Land, Infrastructure and Transport
How much of LH’s KRW 173.6567 trillion debt is related to rental housing?
Which corporation will assume that debt?
How will bonds and borrowings that cannot be attributed directly to individual business divisions be allocated?
What are the estimated assets, liabilities and debt-to-equity ratios of the two corporations immediately after the split?
Has the government calculated how much funding will be contributed annually to the asset corporation through the National Housing and Urban Fund?
How much will it cost to establish the two institutions and separate their IT systems?
How many of LH’s current employees will be assigned to the development corporation and the asset corporation, respectively?
How will rental-housing operating losses be covered after the split?
Which institution will assume the obligations attached to LH’s existing bonds?
Will the terms of government support or guarantees change?
Which laws must be enacted or amended, and when is the separation scheduled to be completed?
Has the government quantified how much the split will shorten land-development timelines, accelerate construction starts and increase annual housing supply?
The government provided no concrete answers to these questions in its announcement.
Tips and responses: pcseong@naver.com
원본 기사 보기:호주브레이크뉴스
