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브레이크뉴스 문홍철 기자= 서울시가 대규모 재개발이 어려워 소외됐던 노후 저층 주거지의 정비 사업인 ‘모아주택·모아타운’의 규제를 과감히 풀어 도심 내 주택 공급에 한층 속도를 낸다.
역세권과 간선도로변의 용적률을 최대 500%까지 끌어올리고, 고질적인 걸림돌이었던 층수 제한과 주민공동시설 의무 개방 조항을 손질해 사업성을 대폭 개선한다는 방침이다.
우선, 역세권과 간선도로변에 위치한 모아타운은 준주거지역으로 용도지역이 상향된다. 모아타운 내 제3종 일반주거지역 중 사업구역 면적의 절반 이상이 역 승강장으로부터 350m 이내에 있거나, 폭 20m 이상 간선도로변에서 50m 이내에 위치한 경우가 대상이다.
준주거지역으로 상향되면 상한 용적률이 최대 400%까지 적용되며, 매입임대주택을 함께 공급할 경우에는 법적 상한 용적률인 최대 500%까지 확보할 수 있어 일반분양 물량이 크게 늘어날 전망이다.
그동안 가로주택정비사업의 발목을 잡았던 제2종 일반주거지역(7층 이하)의 ‘평균 13층 이하’ 층수 제한 규정도 전면 삭제된다. 이에 따라 해당 지역이 다른 제2종 이상 지역과 맞닿아 있고 블록 단위로 모아주택을 추진하는 경우에는, 주변 여건과 경관을 고려해 제한 없이 중·고층 아파트를 건설할 수 있게 된다.
현장의 목소리를 반영해 사업성을 저해하던 소규모 정비사업 특유의 구조적 한계도 개선했다.
그동안은 운동시설이나 도서실 등의 주민공동시설을 지역사회에 외부 개방해야만 용적률 완화 혜택을 받을 수 있었지만, 앞으로는 개방 여부와 관계없이 동일한 인센티브를 적용받는다.
또한, 주민공동시설을 지상층에 설치하더라도 해당 시설의 면적만큼 법적 상한 용적률 범위 내에서 완화 혜택을 부여하기로 했다. 기존에는 부지가 협소해 지하층에 주차장과 주민공동시설을 한꺼번에 설치하면서 주차 공간 부족과 지하 공사비 상승 문제를 겪어왔다. 이번 조치로 지하 공간은 주차장 중심으로 효율적으로 활용하고, 까다로운 지하 공사 규모를 줄여 공사비 절감과 분양가 안정 효과를 동시에 거둘 것으로 기대된다.
경관, 교통, 재해, 교육 등 심의 분야가 확대됨에 따라 발생할 수 있는 행정 지연을 막기 위한 대책도 마련됐다. 서울시는 자치구가 심의 신청 전에 미리 대상 여부를 판단할 수 있도록 체크리스트를 도입하고 협의 절차를 표준화하여 사전 검토 기간을 대폭 단축할 계획이다.
최진석 서울시 주택실장은 “이번 개선은 법령 개정사항을 신속히 반영하고 현장에서 제기된 규제를 적극 개선하는 데 중점을 뒀다”며 “모아주택·모아타운이 노후 저층주거지의 주거 안정을 이끄는 대표적인 주택공급 모델로 자리 잡을 수 있도록 제도 개선을 지속해 나가겠다”고 말했다.
break9874@naver.com
*아래는 위 기사를 '구글 번역'으로 번역한 영문 기사의 [전문]입니다. 구글번역'은 이해도 높이기를 위해 노력하고 있습니다. 영문 번역에 오류가 있을 수 있음을 전제로 합니다.<*The following is [the full text] of the English article translated by 'Google Translate'. 'Google Translate' is working hard to improve understanding. It is assumed that there may be errors in the English translation.>
Seoul City Significantly Eases Regulations on ‘Multi-Unit Housing’... Upgrades to Semi-Residential Status and Abolishes Height Restrictions
The Seoul Metropolitan Government is accelerating the supply of housing within the city center by boldly easing regulations on the ‘Moa Housing’ and ‘Moa Town’ projects, which are urban renewal initiatives for aging low-rise residential areas that have been marginalized due to the difficulty of large-scale redevelopment.
The plan is to significantly improve project feasibility by raising the floor area ratio (FAR) for areas near subway stations and along arterial roads to a maximum of 500%, and by overhauling chronic obstacles such as height restrictions and mandatory opening of community facilities.
First, the zoning designation for Moa Towns located near subway stations and arterial roads will be upgraded to semi-residential areas. This applies to Class 3 general residential areas within Moa Towns where more than half of the project area is located within 350 meters of a subway station platform or within 50 meters of an arterial road at least 20 meters wide.
Upgrading to semi-residential areas allows for a maximum FAR of up to 400% to be applied. Furthermore, if purchased rental housing is supplied alongside the residential units, the legal maximum FAR of up to 500% can be secured, which is expected to lead to a significant increase in the volume of units available for general sale. The height limit regulation of "an average of 13 stories or less" for Class 2 General Residential Zones (7 stories or less), which had previously hampered street-level housing redevelopment projects, will be completely abolished. Consequently, if the area borders other Class 2 or higher zones and collective housing is pursued on a block basis, mid-to-high-rise apartments can be constructed without restrictions, taking into account surrounding conditions and the landscape.
Reflecting feedback from the field, structural limitations unique to small-scale redevelopment projects that had hindered profitability have also been improved.
Previously, benefits regarding floor area ratio relaxation were only available if community facilities, such as exercise rooms or libraries, were opened to the local community; however, going forward, the same incentives will be applied regardless of whether they are open to the public.
In addition, it has been decided that even if community facilities are installed on the ground floor, relaxation benefits will be granted within the legal maximum floor area ratio limit, proportional to the area of the facilities. Previously, due to limited sites, parking lots and community facilities had to be installed simultaneously in the basement, leading to issues such as insufficient parking space and rising basement construction costs. This measure is expected to efficiently utilize underground spaces primarily for parking and simultaneously achieve cost savings and stabilize housing prices by reducing the scale of complex underground construction.
Measures have also been prepared to prevent administrative delays that may arise as the scope of review expands to include landscape, traffic, disasters, and education. The Seoul Metropolitan Government plans to significantly shorten the preliminary review period by introducing a checklist that allows autonomous districts to determine eligibility before submitting a review application, and by standardizing consultation procedures.
Choi Jin-seok, Director General of the Housing Bureau at the Seoul Metropolitan Government, stated, "This improvement focused on promptly reflecting amendments to laws and actively addressing regulations raised in the field." He added, "We will continue to improve the system so that Moa Housing and Moa Town can establish themselves as representative housing supply models leading residential stability in aging low-rise residential areas."
