부동산 문제가 2021년 서울시장 선거의 승패 가른다!

“다가오는 서울시장 선거의 최대 이슈는 부동산이 될 것이다”

김정기 미국변호사 | 기사입력 2020/11/19 [15:49]

▲ 김정기 미국 변호사.  ©브레이크뉴스

서울시장 보궐선거가 불과 5개월을 앞두고 있다. 여야 막론하고, 아직 후보군이 눈에 띄지 않는다. 특히 야권에서 메이저 리그는 오로지 대선 직행만 외치고 있는데, 서울시장 선거에 임박해 출전을 하게 될지도 모른다. 서울시장 선거에서 승리하지 못하면, 2022년 대선은 아예 희망이 없기 때문이리라. 다가오는 서울시장  선거의 최대 이슈는 부동산이 될 것이다. 신의 한 수에 가까운 부동산 대책으로 승리를 거머쥘  수 있다.

 

바야흐로 대한민국은 부동산 공화국이다. 전국 주요도시, 특히 서울을 포함하는 수도권은 아파트 도시다. 비행기를 타고 내려다보면 마치 성냥갑 같이 빼곡히 들어선 아파트 행렬이 끝이 없다. 너무나 획일적이고 답답한 풍경에 아연실색하지만, 여기가 한국인들의 삶의 터전인 걸 어떡하랴. 바로 이곳에서 집 가진 사람들이 불로소득을 얻기 위해 집을 사재기 하고, 집 없는 사람들도 이에 뒤질세라 무리해서 내 집 마련에 나서고 있는 것이 엄연한 현실이다.

 

통계청의 발표에 따르면, 작년 11월 1일 기준 전국에 '내 집'을 가진 사람은 1401만 1000명으로 1년 전인 1367만 명보다 34만명(2.5%) 증가했는데, 2주택 이상인 다주택자는 211만9000명에서 219만2000명(15.6%)으로 1년 전보다 7만3000명(3.4%) 늘어나 1주택자 증가율 2.3%를 능가했다. 또한 주택자산 가액 기준 10분위 현황을 보면 상위 10%의 상승액은 2017년부터 2018년 사이에 9600만원 오른데 비해 하위 10%는 고작 100만원 상승했다. 더욱 충격적인 건 상위 10%의 평균 주택자산 가액(올해 1월 1일 기준 공시가격 기준)이 9억7700만원인데 비해, 하위 10%는 2500만원에 불과해 상위 10%와 하위 10% 배율이 무려 37.57배에 달했다. 과연 이 나라에 부동산 정의가 있기라도 한 건가? 오로지 탐욕에 기반한 투기가 판친 결과일 뿐이다. 특히 문재인 정권 들어선 이후, 국가가 부동산을 경기 부양 수단으로 생각하여 앞에서 리드하고, 국민이 재산 증식 수단으로 생각하여 뒤를 따르면서, 아파트가 투기 광풍의 온상이 되고 있다. 이렇게 비정상적인 고공행진이 어느 순간에는 더 이상 오를 곳이 없어서 하강 곡선을 그리면 자동적으로 거품이 빠지면서, 국민은 거리로 내몰리고, 은행은 부도나고, 국가는 IMF 식민지로 전락하는 것이다.

 

희망은 없는 걸까? 한국의 부동산 시장이 30년 전 일본과 유사한 현상을 보이고 있다.

 

일본은  정부의 유동성 공급이 ‘부동산 광풍’을 가져왔다는 점에서 한국과  유사하다. 한국도 경기 부진과 코로나19로 정부가 금리인하와 양적완화 정책을 시행하고 있다. 한국은행에 따르면, 시중 유동성을 판단하는 지표인 M2(정기 예·적금, 현금, 요구불예금 등)가 2763조원이 넘는다고 한다. 한 마디로 시중에 돈을 가진 사람들이 크게 늘어났다는 말이다. 그 결과 시중에 풀린 많은 돈이 부동산으로 흘러 들어가고 있다. 지난 5월 말 기준 서울에서 입주 5년 이내 아파트 평균 가격은 14억원에 육박하고 있다. 물론, 우리와 유사한 산업발전 과정을 거치고, 초유의 부동산 버블 붕괴를 겪고, 잃어버린 20년을 보낸  일본을 반면교사로 삼으면 최악의 상황을 막을 수도 있을 거다.

 

일본의 사례를 보다 구체적으로 살펴보자.

 

일본 부동산 버블을 촉발시킨 건 1985년 플라자 합의다. 미국의 일본죽이기 일환인  엔화 평가절상을 합의하면서 ‘엔고 현상’이 발생했다. 수출기업들의 가격 경쟁력이 떨어지고 경기 침체가 오자 일본은 금리인하와 내수확대 정책을 실시했다. 그 결과 시장에 자금은 과잉 공급됐고, 가계와 기업은 낮은 금리로 대출을 받아 부동산을 매입했다. 도쿄를 중심으로 부동산 가격이 상승했다. 상업용 부동산 가격은 이후 5년간 2.7배 상승했고, 주거용 부동산 가격은 같은 기간에 2.2배 올랐다. 부동산 버블이 정점을 찍었던 1990년에는 주택 가격이 직장인 연 소득의 8배, 수도권 신규 아파트 가격은 직장인 연 소득의 18배에 달했다. 그러다가 1991년에 버블이 갑자기 꺼졌다. 일본도 시장 과열을 잡기 위해 대출 규제, 세금 인상, 부동산 감정가 현실화 등 다양한 정책을 시행했다. 그리고 뒤늦게 기준금리를 빠르게 인상했다. 1989년 2.50%였던 기준금리는 1990년 6.00%까지 올라갔다. 그러자 부동산 가격은 1990년 10월부터 하락세로 전환했다. 1991년 4월 본격적으로 버블이 꺼지자 전국적으로 아파트와 토지 가격은 절반 이하로 추락했고, 대도시 주변에는 개발이 멈춘 유령 도시가 속출했다. 이후 일본 경제는 자산 거품 붕괴를 회복하지 못하고 ‘잃어버린 20년’ 시대를 맞이하게 됐다.

 

한국,  특히 서울시의 경우를 보자. 수요가 집중된 곳이므로  공급을 늘려야 하는 게 기본인데, 지난 10여 년간  재개발이나 재건축을 없애 15만채 이상이나  공급이 되지 않아서 수요와 엄청난 불균형이 초래됐다. 여기다가 불에 기름을 붓는 식으로 임대차 3법이 국회를 통과하자 부동산 시장에서 전월세 대란이 일어났다. 이낙연 민주당 대표가 제시한 해결책이  코메디 수준이다. 그는 오피스텔 상가 건물과 호텔을 주거용으로 바꿔 전·월세로 내놓는 방안을 제시했다. 오죽 급하면 이런 응급처방을 내놨겠는가? 어쨌든, 역대 정부에서 내놓은 해결책이 성공한 적이 없었다. 

 

어떻게 해야 할까?

 

무엇보다도, 정부가 부동산을 경기부양 수단으로 활용해서는 안된다. 역대 정부는 경기부양을 위해 건설경기를 살리는 경우가 많았다. 사실 부동산이 경기부양에 제일 효과가 있고, 나아가서는 경제성장률을 올리는데 효자 노릇을 톡톡히 하기는 했다. 문제는 이 과정에서  광풍에 가까운 부동산 가격 상승이 있었고, 이를 억제하기 위해 취득세, 재산세, 종합부동세, 양도소득세 등의 세제 강화를 통한 압박이나 투기과열지구와 조정대상지역에 적용되는 강력한  대출규제를 통한 압박 등의 고강도 대책을 내놓지만 백약이 무효했다. 그도 그런 것이, 정권 사람들, 정부 관료, 대기업 건설회사와 투기꾼 등이 강력한 카르텔을 형성하여 사적 이익을 극대화했지만, 절대 다수의 서민들은 오히려 집값 폭등으로 경제적 격차가 더 벌어져 상대적 박탈감을 느끼게 되었던 것은 이이러니한 일이다. 

 

다음으로, 부동산 관련 참여 주체들에 대한 도덕적 해이를 철저히 감독하여 불로소득을 원천적으로 차단해야 한다. 즉, 관료나 정치인이 알면서도 눈감고 이익을 취하지  못하도록 해야 하고, 대기업 건설사와 투기꾼이 개발이익을 독점하지 않도록 해야 한다. 구체적으로 실펴보자.

 

첫째, 부동산 백지 신탁제를 도입해야 한다. 대상은 중앙정부의 주무부처인 기획재정부와 국토관광부의 중간간부인 과장급 이상 공무원, 청와대 정책실과 경제수석실 선임행정관급 이상 공무원, 국회 기재위와 국토해양위 소속 국회의원과 수석전문위원이다. 이렇게 하면, 부동산 정책 입안자들에 대한  투명성을 높여 시장으로부터  정책에 대한 신뢰감을 높일 수 있다.

 

둘째, 후분양제, 분양가 공개제, 분양가 상한제를 무조건 도입해야 한다. 대상은 불법 비자금을 조성하여 정관계 로비를 세게 하는 대기업 건설사들이다.

 

후분양제는 완성된 아파트를 실수요자가 구매할 수 있게 하자는 거다. 한국의 선분양제는 세계적으로 유례없는 반시장적 공급제도다. 다른 나라에도 선분양제가 있지만 우리와 다르다. 미국의 경우, 공급자는 자기자본 10%와 계약금 10%를 제외한 나머지 80%를 사업성에 기반한 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 등으로 조달한다. 우리나라는 건설자금의 5% 정도만 자기자본으로 조달하고, 아파트 구매자의 선입주금으로 나머지(95%)를 충당한다. 후분양제가 실시되면, 건설사 간 경쟁이 치열해지면서 부실업체는 퇴출되고 아파트 가격은 상대적으로 떨어진다. 그 결과 구매자는 저렴하고 질 좋은 아파트 상품을 사게 된다. 후분양으로 전환되면 아파트 구매자 선호가 국지화돼 대량 공급에 능한 대기업 건설사의 경쟁 우위는 약화된다. 중견기업 또는 강소기업 중심으로 건설산업 구조의 다변화가 불가피하다.

 

분양가 원가공개와 관련해서는 아파트 구매자를 보호하고, 과도한 분양이익에 대하여 세금을 추진하도록 하는 효과가 있으므로 당연히 도입되어야 한다. 그러나 분양가 원가 공개가 실효성 있는 대안이 되기 위해서는 건설회사가 공개한 건축비나 택지비가 과다할 경우 관할 관청이 입주자 모집승인을 거부할 수 있는 장치 등 일련의 제재조치가 있어야 한다.

 

분양가 상한제는 집값 안정화 조치의 일환으로, 분양가 자율화가 집값 상승의 주원인으로 보아 택지비와 건축비에 업체들의 적정이윤을 더한 분양가 책정 방식을 법으로 규정하여 분양가격을 정책적으로 조정하는 제도이다. 정부는 지난해 민간택지 분양가 상한제를 부활시킨 데 이어 대상지역을 서울 주요 구 단위와 수도권으로 확대하는 등 '집값 잡기' 대책을 잇달아 내놨다. 현 정부에서 시행되는 분양가 상한제는 이미 높은 분양원가가 책정돼 있어 제도의 취지를 살리지 못하고 있는 게 사실이다.

 

셋째, 주택청약제도를 폐지해야 한다. 대상은 민간을 가장한 투기꾼이다. 주택청약제도는 1970년대 자원이 부족할 때  민간이 가진 돈으로 주택을 지었다. 주택청약제도는 시장상황에 따라 끊임없이 발전하고 변화되어 왔다. 주택의 절대부족 시대에 과열된 청약열기를 진정시키고, 금융위기 등으로 침체된 분양시장을 부양시키기 위한 경기 조절수단으로서 역할을 했다. 그러나 2008년 글로벌 금융위기 이후 수도권 분양시장 침체가 장기화되면서 청약제도의 개선 필요성이 제기되고 있다. 과거 부족한 주택을 무주택자들에게 우선 공급하고 투기를 억제하기 위해 도입된 청약제도의 도입취지가 약화된 것이다. 주택 청약, 즉 아파트 청약이 단순히 내 집 마련의 기회가 아니라 실현 가능한 벼락부자의 꿈으로 가고 있다. 실수요자들 사이에서 소위  '로또청약' 인식이 팽배해진  것이다. 청약시장에 뛰어드는 수요자가 늘자 청약가점 70점 이상 고점자도 당첨이 보장되지 않는 게 현실이다. 사실상 장롱에 묵혀뒀던 청약통장이 대거 아파트 청약에 쏟아져 들어오고 있다고 봐도 무방할 정도다.

 

결론이다. 부동산 문제가 더 이상 기다릴 시간이 없을 정도로 위태롭다. 부동산 버블 붕괴 일보 직전인 것이다. 정치인, 관료, 대기업 건설사, 투기꾼 등으로 구성된  부동산 건설 카르텔을 깰 수 있는 근본적인 해결책이 나와서  부동산 정의를 실현시켜야 한다. 이번 서울시장 선거에서 승리하는 사람이 바로 그런 사람이었으면 좋겠다.

 

*필자/김정기

미국변호사. 제8대 주 상하이 대한민국 총영사. 숭실사이버대학교 초대 총장. 법무법인 대륙아주 중국총괄 미국변호사. 밀리언셀러 거로영어시리즈[전10권] 저자. 유튜브채널 신의한수 <김정기의 세계전망대> 정치평론가(현).

 

*아래는 위 기사를 구글 번역기로 번역한 영문 기사의 [전문]이다. [Below is the [full text] of an English article translated from the above article with Google Translate.]

 

Real estate problems determine the winner of the 2021 Seoul Mayor's election!

“The biggest issue of the upcoming mayoral election in Seoul will be real estate.”

-Jungki Kim, US Attorney

 

The Seoul mayor's by-election is just five months ahead. Regardless of the ruling party, no candidates are yet to be seen. In particular, in the opposition, the major leagues are only shouting directly to the presidential election, but they may be participating in the Seoul mayoral election. If you don't win the Seoul Mayor's election, the 2022 presidential election will be because there is no hope. The biggest issue in the upcoming mayoral election in Seoul will be real estate. You can win with real estate measures close to God's hand.

 

Korea is now a real estate republic. Major cities across the country, especially the metropolitan area including Seoul, are apartment cities. If you look down on a plane, there is no end to the line of apartments filled with matchboxes. I'm so stunned by the uniform and stuffy landscape, but what should I do about this being the home of Koreans' lives? The reality is that people who have homes are buying homes to get unearned income, and homeless people are lagging behind them, so they are unreasonable and are trying to prepare my own home.

 

According to the National Statistical Office's announcement, as of November 1, last year, the number of people with'my house' in the country was 14.11 million, an increase of 340,000 (2.5%) from 13.67 million a year ago. From 9,000 to 2192,000 (15.6%), an increase of 73,000 (3.4%) from a year ago, surpassing the growth rate of one homeowner by 2.3%. In addition, looking at the status of the tenth decile based on the value of housing assets, the rise of the top 10% rose by 96 million won between 2017 and 2018, while the lower 10% rose by only 1 million won. What's even more shocking is that the average value of housing assets in the top 10% (based on the published price as of January 1 of this year) is 977 million won, while the bottom 10% is only 25 million won, which is 37.57 times the ratio of the top 10% and the bottom 10%. Reached. Is there a real estate definition in this country? It is only the result of speculation based on greed. In particular, after the Moon Jae-in administration, the state considered real estate as a means of stimulating the economy, leading the front, and the people following after thinking of it as a means of increasing wealth, and apartments have become a hotbed of speculation. When this unusual high-altitude march has no place to climb at some point, the bubbles automatically drop when a downward curve is drawn, and the people are driven into the streets, banks are bankrupted, and the country becomes an IMF colony.

 

Is there no hope? The Korean real estate market is showing a similar phenomenon to that of Japan 30 years ago.

 

Japan is similar to Korea in that the government's liquidity supply has brought about a “real estate frenzy”. In Korea, too, due to the economic slowdown and Corona 19, the government is implementing a policy of lowering interest rates and quantitative easing. According to the Bank of Korea, the M2 (regular deposit/savings, cash, demand deposit, etc.), an indicator of market liquidity, exceeds 2763 trillion won. In short, the number of people with money on the market has increased significantly. As a result, a lot of money released on the market is flowing into real estate. As of the end of May, the average apartment price within five years of moving in in Seoul was approaching 1.4 billion won. Of course, the worst situation could be prevented if Japan went through a similar industrial development process, suffered the collapse of the first real estate bubble, and spent 20 years lost as a teacher on the other hand.

 

Let's look at the Japanese case in more detail.

 

It was the Plaza Agreement in 1985 that sparked the Japanese real estate bubble. A “yen phenomenon” occurred when the US agreed to appreciate the yen, which is part of killing Japan. As the price competitiveness of exporting companies fell and the economic downturn came, Japan implemented policies to cut interest rates and expand domestic demand. As a result, funds were oversupplied in the market, and households and businesses took loans at low interest rates to purchase real estate. Real estate prices rose mainly in Tokyo. Commercial real estate prices rose 2.7 times in the next five years, and residential real estate prices rose 2.2 times in the same period. In 1990, when the real estate bubble peaked, housing prices reached eight times the annual income of office workers, and new apartment prices in the metropolitan area reached 18 times the annual income of office workers. Then, in 1991, the bubble suddenly went out. Japan also implemented various policies, such as regulation of loans, tax hikes, and real estate appraisals in order to catch the market overheating. And belatedly, it quickly raised the base rate. The benchmark interest rate rose from 2.50% in 1989 to 6.00% in 1990. Then, real estate prices turned downward from October 1990. As the bubble extinguished in earnest in April 1991, apartment and land prices nationwide fell to less than half, and ghost towns with stopped development appeared one after another around the big cities. After that, the Japanese economy could not recover from the collapse of the asset bubble, and face the era of “lost 20 years”.

 

Take the case of Korea, especially Seoul. Since it is a place where demand is concentrated, it is essential to increase supply, but over the past 10 years, more than 150,000 units have not been supplied by eliminating redevelopment or reconstruction, resulting in a huge imbalance with demand. In addition, when the 3rd Lease Act passed by the National Assembly by pouring oil into the fire, a jeonse riot broke out in the real estate market. The solution proposed by Democratic Party President Lee Nak-yeon is at the level of comedy. He suggested a plan to convert officetel shopping malls and hotels into residential use and to sell them for rent or rent. If you were in a hurry, would you have given me such an emergency prescription? In any case, the solutions from previous governments have never been successful.

 

What should I do?

 

First of all, the government should not use real estate as a means of stimulating the economy. Previous governments have often saved the construction business to boost the economy. In fact, real estate is the most effective in stimulating the economy, and furthermore, it has been a boon for raising the economic growth rate. The problem is that in the process, there was a rise in real estate prices close to the blast. Although high-intensity measures such as pressure through pressure were introduced, the white medicine was invalid. That is why the government officials, government officials, conglomerates, construction companies, and speculators formed a strong cartel to maximize private profits, but the vast majority of ordinary people felt relative deprivation as the economic gap widened due to the surge in house prices. It was done.

 

Next, moral hazards to real estate-related participants should be thoroughly supervised and unearned income should be fundamentally blocked. In other words, we must prevent bureaucrats and politicians from closing their eyes and taking profits even though they know it, and not allowing conglomerates and speculators to monopolize development profits. Let's take a concrete look.

 

First, it is necessary to introduce a real estate blank trust system. The targets are government officials at the level of manager or higher, who is an intermediate executive of the Ministry of Strategy and Finance, the main department of the central government, and government officials at the senior administrative level or higher in the Blue House Policy Office and the Senior Economics Office, and members of the National Assembly and National Assembly members and senior expert members of the Ministry of Land, Transport and Maritime Affairs. This will increase the transparency of real estate policy makers and increase the confidence in the policy from the market.

 

Second, the post-sale system, the sale price open system, and the sale price ceiling system must be introduced unconditionally. The targets are construction companies of large corporations who raise illegal slush funds to intensify lobbying for political relations.

 

The post-sale system is to allow end users to purchase the completed apartment. Korea's pre-sale system is an anti-market supply system unprecedented in the world. There are pre-sale systems in other countries, but they are different from ours. In the U.S., suppliers excluding 10% of equity capital and 10% of down payment, the remaining 80% are financed through project financing (PF) loans based on business feasibility. In Korea, only about 5% of construction funds are raised with equity capital, and the remaining (95%) is covered by the first-in shares of apartment buyers. If the post-sale system is implemented, competition among construction companies intensifies, and insolvent companies are eliminated and apartment prices fall relatively. As a result, buyers buy cheap and high-quality apartment products. If it is converted to post-sale, the preference of apartment buyers is localized, which weakens the competitive advantage of conglomerates of conglomerates capable of supplying large quantities. It is inevitable to diversify the structure of the construction industry, centering on mid-sized and small-scale enterprises.

 

Regarding the disclosure of pre-sale prices, it has the effect of protecting apartment buyers and promoting taxes on excessive pre-sale profits, so it should be introduced of course. However, in order for the disclosure of the pre-sale price to become a viable alternative, a series of sanctions, such as a device that the competent authority can refuse to approve the recruitment of tenants, should be taken if the construction cost or the housing land cost disclosed by the construction company is excessive.

 

The pre-sale price ceiling system is a system in which the pre-sale price is policy-adjusted by legally stipulating a pre-sale price setting method that adds the appropriate profits of companies to the housing site cost and construction cost, as the autonomy of the pre-sale price is considered the main cause of the increase in house price. Following last year's resurrection of the ceiling on private residential land sales prices, the government continued to take measures to'catch house prices' by expanding the target area to major districts in Seoul and the metropolitan area. It is true that the pre-sale price cap system implemented by the current government has already set high pre-sale costs, so that the purpose of the system is not being utilized.

 

Third, the housing subscription system should be abolished. The subject is a speculator disguised as a civilian. The housing subscription system built houses with private money in the 1970s when resources were scarce. The housing subscription system has been constantly developed and changed according to the market conditions. It played a role as a means of regulating the economy to calm the overheated subscription fever in the era of housing shortages and to boost the pre-sale market, which was stagnant due to the financial crisis. However, since the 2008 global financial crisis, the prolonged recession in the pre-sale market in the metropolitan area has raised the need to improve the subscription system. In the past, the purpose of introducing the subscription system, which was introduced to prevent speculation and supplying scarce housing to homeless people, has weakened. Housing subscription, that is, an apartment subscription, is not simply an opportunity to prepare a house, but a dream of a thunderbolt rich person that can be realized. The so-called'lottery subscription' awareness among end users has increased. The reality is that as the number of consumers entering the subscription market increases, even those with a higher than 70 subscription price points are not guaranteed to win. In fact, it is safe to assume that the subscription bankbooks that were left in the closet are pouring into apartment subscriptions.

 

That is the conclusion. The real estate problem is so dangerous that there is no time to wait. It is just before the collapse of the real estate bubble. A fundamental solution to breaking the real estate construction cartel, made up of politicians, bureaucrats, conglomerates, speculators, etc., must come out and realize real estate justice. I hope that it is the person who wins this election for the mayor of Seoul.

 

*Writer/Jungki Kim

American lawyer. 8th Consul-General of the Republic of Korea in Shanghai. The first president of Soongsil Cyber ​​University. U.S. attorney in charge of China Continental Law Firm. Author of the Million Seller Georo English Series [10 books in total]. Political Critic on YouTube Channel Euihansu Shin <Kim Jung-ki's World Observatory> (current).

   
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