|
[브레이크뉴스경기남부=안산 이귀선기자] 안산도시공사가 초지역세권 도시개발사업 추진을 위해 시민 공감대 형성에 최선을 다하고 있다. 초지역세권은 15년 전 안산도시공사 창립 당시에도 가장 중요했다. 제대로 된 시작조차 못한 초지역세권 도시개발사업이 차일피일 미뤄지는 사이 안산시와 인접한 지자체의 발전은 가속화한 반면, 안산시 인구는 2013년 76만 명에서 현재 68만 명 수준으로 대폭 감소했다.
최근 안산도시공사가 시민을 대상으로 진행한 설문조사에서도 10명 중 9명은 “초지역세권 부지는 반드시 개발해야 한다”고 답했을 정도로 이제는 사업이 추진돼야 하는 여론도 모아지고 있다. 허숭 안산도시공사 사장은 최근 진행한 시민 간담회에서 “안산의 인구유출을 막고, 미래 발전을 위해 초지역세권은 반드시 개발돼야 한다”고 강조하기도 했다.
사업의 본격적인 시작을 위해서는 안산시의회로부터 ‘초지역세권 도시개발사업 출자동의안’을 의결 받는 것이 우선이다. 현재 시의회에서 출자동의안이 보류된 가운데 초지역세권 도시개발사업과 관련해 그동안 안산도시공사가 진행한 시민설명회에서 가장 많이 제기된 궁금증에 대해 허숭 사장이 직접 설명한다.
1. 시민 설문조사 결과는?
초지역세권 도시개발사업과 관련한 설문조사를 6월 29일부터 7월 15일까지 안산시민 1천 426명을 대상으로 실시했다. 설문 결과 주요 응답을 살펴보면, “초지역세권 부지는 반드시 개발해야 한다”고 93.3%가 답했으며, 초지역세권에 들어와야 하는 딱 한 가지 시설을 꼽았을 때는 대형판매시설이 80.4%로 가장 높았다. 이밖에도 주거·상업존에 들어와야 하는 시설로는 대형판매시설 59.1%, 학교 22.2%로 각각 응답했으며, 공공시설존에는 문화시설 39.6%, 스포츠 레저시설 31.2% 등 순으로 나타났다.
이번 결과는 안산도시공사가 지금의 기본구상(안)을 수립하기 전인 2023년 11월 실시한 설문조사와 결론이 유사했다. 시민 의견은 계속해서 수렴해 나가겠다.
2. 기본구상(안)의 시설용지의 위치 및 규모는 확정인가요?
초지역세권 도시개발사업 중 지목 변경이 불가능한 체육문화복합시설의 위치는 바꿀 수 없으며, 주거와 상업, 학교, 공원 등의 위치 및 규모는 민간참여사의 제안 또는 향후 도시개발계획 수립 과정에서 얼마든지 변경될 수 있다.
3. 학교 등하교를 위해 건너야 하는 100m 폭의 도로에 대한 대책은?
현재 초지동 아파트 단지에서 향후 지어지는 초지역세권 부지 내 학교로의 등하교를 위해서는 100m 폭의 넓은 대로를 건너야 한다. 보호자 입장에서 안심할 수 있도록 향후 육교 또는 지하보도 등 다양한 형태로 연계될 수 있도록 검토 중에 있으며, 민간참여사의 공공기여방안으로 담을 예정이다.
4. 3조가 넘는 다는데 사업비 조달이 가능한가?
초지역세권 도시개발사업의 사업시행자는 안산도시공사가 참여하는 프로젝트 금융투자회사(PFV)다. 도시공사는 PFV에 49% 지분으로 참여할 계획으로 자본금 100억 중 49억을 출자 하게 된다. 해당 사업에 대한 자금은 사업시행자인 PFV가 조달하는 구조이며, 이를 위해서 민간참여사 중에 재무적 투자자인 금융회사가 반드시 포함되는 구조로 진행돼 사업비 조달에 문제가 없다.
5. 주거시설은 꼭 들어가야 하나?
주거가 들어가야 하는 첫 번째 이유는 도심 공동화를 막기 위해서다. 예전에는 주거, 상업, 업무지역 등을 구분해 계획했다. 그러다 보니 업무지역은 저녁에 텅 비는 현상이 발생했다. 공단지역은 저녁에 컴컴하고 상업지역, 주거지역으로 가는 길은 반대로 차가 심하게 막힌다. 이러한 문제를 해결하기 위해 최근의 개발방식은 주거, 업무, 상업 등을 한 곳에 복합화하고 있다.
두 번째는, 초지역세권은 주거·상업·업무·숙박·문화복합시설 등 다양한 시설을 복합개발 하는 방향으로 계획하고 있다. 이 가운데 주거시설을 제외한 나머지 시설의 사업성이 낮기 때문에, 역량 있는 민간참여사가 사업에 참여 할 수 있도록 하기 위해선 주거시설을 함께 추진할 수밖에 없다.
6. 4호선이 지하화 선도사업에 지정되고 개발하는 것이 유리하지 않나요?
4호선 지하화 선도사업은 2024년 10월 신청, 12월 선정 절차가 예정돼 있다. 안산시가 선도사업에 선정된다면 약 1년간 기본계획을 수립하게 되고, 빠르면 기본계획이 수립된 뒤 10년 정도 걸쳐서 개발이 추진될 것으로 보고 있다. 비슷한 예로, 신안산선은 2010년 기본계획이 고시된 사업으로 2016년 사업시행자가 지정됐고 2024년 현재도 공사가 진행 중이다.
4호선 지하화 사업과 초지역세권 사업은 사업시행자도 다르고, 추진 시기도 맞지 않기 때문에 함께 추진하기에 무리가 있다. 다만 초지역세권 도시개발사업도 개발계획 및 실시계획 수립까지 3년의 시간이 걸리므로, 4호선 지하화 선도사업과 도입시설 및 동선을 연계해 계획할 수 있다. 아울러 토지매각 시점 또한 실시계획이 인가되는 시점인 2027년 감정평가를 토대로 결정되므로 지하화 선도사업 선정 이후의 지가상승은 충분히 반영되는 것이라고 보면 된다.
7. 안산 주택보급률이 100%가 넘는다는데, 아파트가 너무 많지 않나요?
안산의 인구가 가장 많았던 2013년 인구는 76만에 달했다. 현재는 10% 가량 줄은 68만 명이다. 주택보급률이 100%를 넘는 이유는 집이 많아서가 아니라, 인구가 줄었기 때문으로 추정된다. 인구가 여기서 더 준다면 주택보급률은 계속 상승할 것이다.
2040 안산시 도시기본계획(안)에 2040년 안산시의 계획인구는 80만 명이다. 계획인구에는 자연적 증가, 외국인 인구, 사회적 인구 등을 모두 포함한다. 3기 신도시(장상, 신길2, 의왕군포안산)와 초지역세권 개발 등은 사회적 인구에 포함돼 있다. 이러한 개발계획이 이뤄지지 않는다면 안산시 인구는 80만 명에 도달 할 수 없을 것이다.
또한 경기도 내 도시별 아파트 비율을 살펴보면, 경기도 평균은 68.6%이며, 안산은 한참 못 미치는 52.9%에 불과하다. 수원·광명은 70% 이상이고, 시흥·군포·의왕·화성은 80% 수준이다. 다른 시보다 안산은 20~30%포인트 낮다. 또 20년 이내 준공 아파트는 41.7%, 20년 이상 아파트는 절반이 넘는 58.3%에 달한다.
결론적으로, 안산은 새집 또는 더 좋은 집에 살고 싶은 시민의 욕구를 채워주지 못하고 있기 때문에 살기 좋은 아파트를 더 지어야 한다.
8. 대규모 상업시설 등 도입은 말만 하는 거 아닌가요?
민간참여사가 향후 사업계획안을 제안할 때 상업, 업무, 숙박시설은 반드시 포함하도록 필수도입시설로 계획하고 있다. 또한 공모 시 민간참여사가 상업과 숙박시설에 대해서는 매입자와 운영자를 포함하도록 할 예정이며, 업무시설의 경우 매입확약서 또는 매입의향서 등을 평가하는 방식으로 진행할 것이다. 이러한 필수 도입시설이 반드시 추진되도록 최선을 다하겠다.
아울러 민간참여사 공모 시 필수 도입시설은 공동주택 착공 후 3개월 내 착공하도록 할 것이다.
9. 개발하지 않을 때 대표적인 문제점은요?
초지역세권은 경기도 내 유일 헥사역세권이 될 곳이다. 교통의 발달로 수도권 전 지역은 초광역권으로 연결될 것이다. 이것이 기회이기만 할까? 교통은 양날의 검과 같다. 초지역세권이 개발되지 않는다면 안산시는 베드타운으로 전락하게 될 것이고, 인구와 소비 등의 관외유출이 가속화 될 것이다. 반대로 초지역세권이 잘 개발된다면 타 지역에서 안산시로 찾아오는 매력적인 시설이 될 것이다. 결론적으로 안산이 베드타운이 되는 것을 막고, 인구유출을 막기 위해서는 반드시 개발돼야 한다.
10. 향후 추진계획은 어떻게 되나요?
지난 6월 안산시의회 2024년도 제1차 정례회에 ‘초지역세권 도시개발사업 출자동의안’을 제출했으나 현재 보류된 상황이다. 만약 시의회에서 2024년 하반기에 출자동의안을 재상정해 의결한다면, 올해 안에 민간참여사를 공모할 계획이다. 그리고 2025년 상반기 중으로 우선협상대상자를 선정, 하반기에 협약을 체결해 PFV 설립 절차까지 마무리될 것으로 예측한다. 이어 2026년 개발계획 수립, 2027년 토지매각과 실시계획 인가, 2028년 착공, 2032년 준공을 목표로 추진된다. 많은 분들이 우려하는 문화복합시설에 대해서는 2024~2027년 3년 동안 다양한 의견을 수렴하고 전문가의 컨설팅 등을 통해 도입시설을 확정한다는 구상이다.
아래는 위 기사를 '구글 번역'으로 번역한 영문 기사의 [전문]입니다. '구글번역'은 이해도를 높이기를 위해 노력하고 있습니다. 영문 번역에 오류가 있을 수 있음을 전제로 합니다.<*The following is [the full text] of the English article translated by 'Google Translate'. 'Google Translate' is working hard to improve understanding. It is assumed that there may be errors in the English translation.>
[Break News Gyeonggi Nambu = Ansan Lee Gwi-seon] Ansan City Corporation is doing its best to form a consensus among citizens to promote the super-regional area urban development project. The super-regional area was the most important when Ansan City Corporation was founded 15 years ago. While the super-regional area urban development project, which had not even started properly, was postponed day after day, the development of local governments adjacent to Ansan City accelerated, while the population of Ansan City decreased significantly from 760,000 in 2013 to the current level of 680,000.
In a recent survey conducted by Ansan City Corporation targeting citizens, 9 out of 10 people answered that “the super-regional area site must be developed,” indicating that public opinion is now gathering that the project must be promoted. In a recent citizens’ meeting, Ansan City Corporation President Heo Sung emphasized that “the super-regional area must be developed to prevent the population outflow of Ansan and for future development.”
In order to start the project in earnest, it is necessary to first receive approval for the ‘Estimated Investment Agreement for the Super-Regional Area Urban Development Project’ from the Ansan City Council. While the Eestimated Investment Agreement is currently on hold at the city council, President Heo Sung will personally explain the most frequently asked questions from the citizen briefing sessions held by Ansan City Corporation regarding the Super-Regional Area Urban Development Project.
1. What are the results of the citizen survey?
A survey regarding the Super-Regional Area Urban Development Project was conducted from June 29 to July 15 targeting 1,426 Ansan citizens. Looking at the main responses from the survey results, 93.3% answered that “Super-Regional Area sites must be developed,” and when asked to name just one facility that must be located in the Super-Regional Area, large-scale retail facilities were the most popular at 80.4%. In addition, 59.1% of respondents said that large retail facilities should be located in residential and commercial zones, while 22.2% responded that they should be schools, and 39.6% responded that they should be cultural facilities, and 31.2% responded that they should be sports and leisure facilities in public facility zones.
The results of this survey were similar to the conclusions of the survey conducted by Ansan Urban Development Corporation in November 2023, before the establishment of the current basic plan. We will continue to collect opinions from citizens.
2. Are the locations and sizes of the facility sites in the basic plan (plan) confirmed?
The locations of sports and cultural complex facilities that cannot be changed in the super-regional urban development project cannot be changed, and the locations and sizes of residential, commercial, school, and park areas can be changed at any time through proposals from private sector participants or in the process of establishing future urban development plans.
3. What are the measures for the 100m wide road that must be crossed to go to and from school?
In order to commute from the current Choji-dong apartment complex to the school within the super-regional district that will be built in the future, you must cross a 100m wide street. In order to provide peace of mind to parents, we are currently reviewing various ways to connect the area, such as via overpasses or underpasses, and we plan to include this as a public contribution plan for private sector participants.
4. Is it possible to secure the project cost of over 3 trillion won?
The project implementer of the super-regional district urban development project is the project finance investment company (PFV) in which Ansan Urban Corporation is participating. The Urban Corporation plans to participate in the PFV with a 49% stake and will invest 4.9 billion won out of the 10 billion won in capital. The funds for the project will be raised by the project implementer, PFV, and for this purpose, a financial company as a financial investor among the private sector participants must be included, so there will be no problem in securing the project cost.
5. Is it necessary to include residential facilities?
The first reason for including residential facilities is to prevent downtown gentrification. In the past, residential, commercial, and business areas were planned separately. As a result, the business area became empty in the evening. The industrial complex area was dark at night, and the roads to the commercial and residential areas were heavily congested. To solve this problem, recent development methods are combining residential, commercial, and commercial areas in one place.
Second, the super-regional area is planned to be developed in a way that combines various facilities such as residential, commercial, business, accommodation, and cultural complex facilities. Since the profitability of the remaining facilities, excluding residential facilities, is low, in order to allow capable private companies to participate in the project, residential facilities must be promoted together.
6. Isn't it advantageous to designate Line 4 as a pilot underground project and develop it?
The application for the Line 4 pilot underground project is scheduled for October 2024, and the selection process is scheduled for December. If Ansan City is selected as a pilot project, it will take about a year to establish a basic plan, and development is expected to proceed over about 10 years after the basic plan is established. For example, the Shin Ansan Line is a project for which the basic plan was announced in 2010, the project implementer was designated in 2016, and construction is still in progress as of 2024.
The Line 4 underground project and the super-regional area project have different project implementers and the timing of the project does not match, so it is difficult to proceed together. However, since the super-regional area urban development project also takes 3 years to establish a development plan and implementation plan, it is possible to plan by linking the Line 4 underground pilot project with the introduction facilities and routes. In addition, the timing of land sale is also determined based on the appraisal in 2027, when the implementation plan is approved, so it can be seen that the increase in land prices after the selection of the underground pilot project is sufficiently reflected.
7. Ansan's housing supply rate is said to be over 100%, but aren't there too many apartments?
In 2013, when Ansan had its largest population, the population reached 760,000. It is currently 680,000, down about 10%. It is estimated that the reason the housing supply rate exceeds 100% is not because there are many houses, but because the population has decreased. If the population decreases further, the housing supply rate will continue to increase.
According to the 2040 Ansan City Basic Urban Plan (draft), the planned population of Ansan City in 2040 is 800,000. The planned population includes natural increase, foreign population, and social population. The 3rd new city (Jangsang, Singil 2, Uiwang-Gunpo Ansan) and the development of super-regional areas are included in the social population. If these development plans are not implemented, the population of Ansan City will not reach 800,000.
In addition, if we look at the apartment ratio by city in Gyeonggi Province, the average for Gyeonggi Province is 68.6%, while Ansan is far behind at only 52.9%. Suwon and Gwangmyeong are over 70%, and Siheung, Gunpo, Uiwang, and Hwaseong are around 80%. Ansan is 20-30% lower than other cities. Also, 41.7% of apartments will be completed within 20 years, and 58.3% of apartments will be completed over 20 years.
In conclusion, Ansan is not meeting the needs of citizens who want to live in new or better homes, so it needs to build more apartments that are good to live in.
8. Isn’t introducing large-scale commercial facilities just talk?
When private companies propose business plans in the future, we plan to include commercial, business, and accommodation facilities as essential facilities. In addition, when the public offering is made, private companies will include buyers and operators for commercial and accommodation facilities, and for business facilities, we will evaluate purchase commitments or intent to purchase. We will do our best to ensure that these essential facilities are introduced.
In addition, when the private sector participates in the competition, the essential facilities to be introduced will be started within 3 months after the start of construction of the apartment complex.
9. What are the main problems if development is not done?
The super-regional area will be the only hexa-station area in Gyeonggi-do. With the development of transportation, the entire metropolitan area will be connected to the super-metropolitan area. Is this only an opportunity? Transportation is a double-edged sword. If the super-regional area is not developed, Ansan City will be relegated to a bed town, and the outflow of population and consumption will accelerate. On the other hand, if the super-regional area is well developed, it will become an attractive facility that attracts people from other regions to Ansan City. In conclusion, it must be developed in order to prevent Ansan from becoming a bed town and prevent population outflow.
10. What are the future plans?
In June, the ‘Super-regional Area Urban Development Project Investment Agreement’ was submitted to the 1st regular session of the Ansan City Council in 2024, but it is currently on hold. If the city council re-submits and approves the investment proposal in the second half of 2024, it plans to solicit private sector participation within this year. It is expected that the preferred bidder will be selected in the first half of 2025, an agreement will be signed in the second half, and the PFV establishment procedures will be completed. The plan is to establish a development plan in 2026, sell the land and obtain approval for the implementation plan in 2027, start construction in 2028, and complete construction in 2032. Regarding the cultural complex facility that many people are concerned about, the plan is to collect various opinions and finalize the introduction facility through expert consulting for three years from 2024 to 2027.
원본 기사 보기:브레이크뉴스 경기남부
